Características

Características

Sale & Leaseback

Sale Leaseback

Resumo da operação

Resumo
Conceito

Quasar Agro FII compra ou constrói ativos de infraestrutura e armazenagem (ex.: centro de recebimento) dependendo da modalidade, Sale & Leaseback (SLB) ou Built to Suit (BTS).

Aluguel e Prazo

Taxa fixa entre 7,0%-12,0% a.a. do valor do ativo (atualizado anualmente por IPCA), em contratos com prazo entre 5 e 20 anos.

Recompra dos ativos

O cedente terá direito de preferência na recompra do imóvel

Garantias e operacional

Seguro locatício e seguro patrimonial por conta do cedente e OPEX continua sob responsabilidade do cedente.

Racional do valor do aluguel

Racional do valor do aluguel

Contrato atípico de longo prazo assegura maior previsibilidade e segurança aos investidores e viabiliza um aluguel mais competitivo

Retorno investidores

Retorno exigido por investidores em função:

  • Expectativa de retorno requerida para ativos de mesmo perfil de risco / retorno
  • Qualidade do contrato de aluguel lastro dos rendimentos do FII
Valor/ liquidez dos ativos

Valor dos ativos:

  • Laudo de avaliação dos ativos (consultor técnico)
  • Valor estratégico atribuído pelos potenciais operadores
  • Avaliação do ativo vs qualidade das instalações e valor estratégico para região
  • Oferta/ demanda de ativos de infraestrutura logística e armazenagem na região do imóvel
Risco de crédito

Avaliação de crédito aprovada em Comitê:

  • Avaliação da capacidade creditícia do locatário
  • Comitê delibera sobre a aquisição dos ativos levando em conta o rating interno de crédito (escala similar à metodologia das 3 agências internacionais), volume da transação e taxa do aluguel (cap rate)
Custo do Fundo

Custos do Fundo em função de:

  • Administração: Propósito e perfil de gestão requerida do FII (gestão ativa / prospecção de novos investimentos)
  • Todos os parceiros envolvidos no trabalho de gestão e manutenção

Impacto do spin-off dos ativos imobiliários

Empresa Operacional

Foco nas atividades chave

Melhora índice de liquidez

Melhor retorno sobre capital empregado

Boa aceitação pelo mercado de capitais e acionistas

Fundo Imobiliário

Atrair investidor focado em mercado imobiliário

Valoriza ativos subavaliados em empresa operacional

Estrutura de capital otimizada para ativos imobiliários

Rapidez de formação e agilidade na estruturação

Conjunto

Riscos separados
Contágio limitado

Valuation superior ao anterior ao spin off

Facilita planejamento sucessório 

Economiza tributos na operação (renda aluguel)

O movimento estratégico de separação dos ativos imobiliários das operações gera impactos significativamente positivos

Vantagens para o cedente

1. Capital de Giro

Libera caixa para a empresa – devolução aos acionistas ou redução da alavancagem, entre outras opções de utilização do caixa

2. Desoneração do balanço patrimonial

Elimina necessidade de apresentar garantias do acionista, entre outros impactos positivos no perfil da dívida e no índice de liquidez

3. Preservação da base acionária

Captação de recursos através da alienação de ativos imobiliários, sem diluir a base acionária da companhia

4. Controle operacional

Monetização do ativo imobilizado com preservação do controle operacional

5. Melhora dos indicadores

Retorno sobre o capital empregado (ROCE e ROACE)

6. Economia tributária para a Companhia

Redução do IRPJ/CSLL pagos (“depreciação eterna”)